Инвестиции в землю с х назначения. Инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения

Сущность инвестиционного проекта сводится к реализации инновационной идеи и обоснованию необходимости инвестиций в деятельность, которая, как любой коммерческий проект, должна приносить прибыль и быть привлекательной для этих инвестиций. То есть, во-первых, должна быть видна и понятна идейная и материальная инвестиционная привлекательность проекта, иначе не удастся договориться об инвестициях, а, во-вторых, надо сразу убедиться, что проект принесёт достаточную прибыль.

В этом правиле есть исключения, когда речь идёт о некоммерческих видах осуществления инвестиционного проекта (социальных, экологических), хотя даже там предполагается получение косвенной прибыли, например, за счёт улучшения социальных условий работников. Но в любом случае и исполнитель, и инвестор должны чётко представлять алгоритм осуществления замысла на каждом этапе, временные рамки, стоимость, конечный результат, для чего и создаётся проектно-сметная документация.

Что такое инвестиционный проект

В литературе понимание того, что такое инвестиционный проект, зависит от объёма значения, вкладываемого в понятие.

1. В более узком значении, – это стандартизированный бизнес-план – экономическое обоснование инвестиционного проекта, объясняющее инвестору целесообразность осуществления капитальных вложений с указанием объёмов и сроков.
2. В более широком значении понятие инвестиционного проекта включает в себя всю программу мероприятий, обеспечивающих эффективные капиталовложения с получением прибыли в результате.

Выбирая более актуальное значение, следует учитывать, что инвестиционный проект это всё-таки, в первую очередь, проект с наличием характерных проектных признаков:

• временного интервала,
• стоимости,
• специфического результата,
• сценария поэтапной реализации замысла.

При привлечении средств со стороны все эти проектные характеристики сохраняются, но к ним ещё добавляются рекламные мероприятия, направленные на инвестора, рассылка коммерческих предложений, демонстрация привлекательных характеристик инвестиционного проекта и другие меры убеждения.

Всё это, безусловно, связано с обязательной подготовкой документации, однако инвестиционные проекты не ограничиваются набором документов. Для инвестиционного проекта определение включает весь комплекс мероприятий, проводимых исполнителем по плану в условиях ограниченной ресурсной базы, что, помимо прочего, и является побудительным фактором в привлечении инвестиций. Кроме того, инвестиционные проекты воплощаются не в изолированной среде, а в заданном социальном и природном контексте, что, со своей стороны, накладывает определённые ограничения и требует введения отличий проведения проектов в зависимости от разнообразия социально-экологических условий. Так из сказанного следует, что понятие и виды инвестиционных проектов тесно взаимосвязаны.

Классификация: критерии разделения и виды

Критериев, по которым производится классификация инвестиционных проектов, множество, но основные показатели следующие:

• целевое назначение, задачи и направление деятельности,
• масштаб и степень влияния на рынок и/или регион,
• сферы реализации проекта,
• характеристики времени реализации,
• характеристики надёжности.

Эти признаки позволяют выделить следующие типы инвестиционных проектов.

Помимо этого, по степени взаимовлияния существуют независимые, взаимодополняющие и даже взаимоисключающие проекты. А по уровню риска – надёжные и рисковые (большинство новых инновационных начинаний).

Хотя в течение жизненного цикла в инвестиционном проекте происходят постоянные изменения, в своей структуре он остаётся неизменным. Параметры инвестиционного проекта предполагают определение времени, стоимости, масштаба и логичной последовательности этапов. Эти этапы имеют различную глубину проработки и использование своего набора инструментов, но, в любом случае, проектирование требует составления сценария уже на старте, чтобы определить цели и задачи, назвать ожидаемые результаты, оценить объём необходимых ресурсов. В целом проектная конструкция складывается из следующих составляющих:

1. Резюме . Представляет собой краткое содержание инвестиционно-проектного замысла.
2. Характеристика инициатора . Она даётся инвестору и касается его финансового состояния, положения, занимаемого на рынке или в отрасли, особенностей системы управления. Помимо этого описываются и основные характеристики участников проекта со стороны инвестора (инициатора).
3. Основная сущность и идейная составляющая, или Описание . Здесь определяются отличительные особенности идеи, её преимущества перед аналогичными идеями, принципы и механизмы реализации идей.
4. Анализ рынка производства . Одновременно определяется, какую долю этого рынка сможет занять производитель после воплощения проекта.
5. Анализ рынка сбыта . В полном объёме здесь оценивается также рынок материалов и сырья, рынок рабочей силы и других ресурсов на предмет того, насколько возможна стабильная реализация продукции и стабильные доступ к ресурсной базе.
6. План реализации . Это перечисление стадий процесса и организационных мероприятий для их реализации.
7. Финансовый план . В нём намечается, сколько денег будет потрачено и сколько получено в качестве инвестиционной отдачи в случае успешной реализации, а также – в какие сроки.
8. Оценка рисков . Высчитывается степень сопровождающих процесс рисков и оценка рисков по результатам воплощения проекта. При этом рассматриваются укрупнённо оптимистическая и пессимистическая картины.

Наиболее ёмкие из перечисленных составляющих (а также их элементы) следует рассмотреть подробнее.

Формальные требования к плану

В одном из значений план инвестиционного проекта (или бизнес-план) – это строго структурированный документ с обоснованием привлекательности и жизнеспособности проекта. Для этого при планировании инвестиционных проектов даётся объективное представление о потенциале развития производства, количественные и качественные показатели эффективности, обозначаются зоны риска, способы продвижения продукта и др.

При этом план должен быть кратким с изложением самого существенного по каждому пункту, но доступным для изучения и достаточно полным, чтобы объективно проинформировать все заинтересованные стороны. Для инвестиционных проектов важной составляющей плана является его убедительность, а отсюда следуют и лаконичность (то есть, неперегруженность техническими подробностями), чёткость в постановке цели и описании шагов к её реализации, требования к языку изложения. В частности, не следуют в бизнес-плане прибегать к профессиональному сленгу, который инвесторы могут просто не понять.

Для того чтобы заинтересовать инвесторов предпочтительно использовать наглядные таблицы, графики, пиктограммы.

Часть «Резюме» рассматривается как мини-презентация, которую можно обсуждать отдельно, чтобы понять суть и преимущества с указанием разницы между тем, что есть на рынке сейчас, и что будет после реализации предложения. Более подробно эта разница рассматривается в разделе анализа рынка.

Описание

Описание инвестиционного проекта раскрывает его сущность, которая должна продемонстрировать разницу между этим предложением и похожими. Разница может быть продемонстрирована на основании более высокой доходности, более эффективного расходования средств, более высокой востребованности продукта у потребителя и т.д. В целом любая идея должна выделять один проект на фоне остальных. Но и в случае предложения инновационной нетривиальной идеи, плохо подающейся сравнению из-за отсутствия прямой рыночной конкуренции, описание всё равно должно раскрывать цели и достоинства проекта, предпосылки к успешному его осуществлению и потенциальный объём выпускаемого продукта или услуги.

Экономическая оценка проводится для каждой стадии реализации проекта. Оценки носят характер прогноза на первых стадиях (предынвестиционной и инвестиционной) и расчётный характер по факту – на последующих стадиях (эксплуатационной, ликвидационной). Поскольку прогнозы не могут иметь 100%-ой определённости, они делаются с допущениями, которые отражаются на точности (в том числе, и при оценке рисков).

Для инвесторов индикатором точности прогнозов становится переход денежных потоков из области затрат в область прибыли.

В этом случае степень точности прогнозов увеличивается, а с ней увеличивается и степень доверия инвестора к оценкам.

В этой связи выделяют статистические и динамические оценки.

• NPV – чистой приведённой стоимостью,
• PI – индексом инвестиционной рентабельности,
• IRR – внутренней нормой рентабельности и MIRR – модифицированной внутренней нормой рентабельности,
• DPP – дисконтированным сроком окупаемости.

Выбор типа оценивания зависит от стадии инвестиционного процесса.

Этапы проектной деятельности, основанной на инвестировании

Этапы инвестиционного проекта – это 3 основные стадии с разной инвестиционной нагрузкой на каждой из них и ещё одна стадия, которая в ряде источников рассматривается как составная часть эксплуатационной:

1. Предынвестиционная стадия состоит из перечня работ, включённых в сценарий от проверки первоначального замысла до разработки рабочей документации.
2. Инвестиционная стадия – реализация перечня работ с инвесторами – состоит из определения объёмов финансирования, порядка и последовательности внесения средств, выбора поставщиков и условий поставки, составления штатного состава и квалификационного ценза, заключения договоров на поставку сырья, комплектующих, энергоресурсов.
3. На эксплуатационной стадии регламентируется объём инвестиций в заработную плату и оборотные средства. Здесь же учитываются и возможные дополнительные инвестиции на тот случай, если в первое время проект не приносит прибыль. Бесприбыльное функционирование может длиться определённый период, но по итогам общего срока эксплуатационной стадии должны быть достигнуты все цели, которые преследуют авторы проекта и за которые они несут ответственность перед инвесторами.
4. После того, как проект исчерпывает себя, наступает ликвидационная стадия. Под исчерпанностью проекта подразумевается падение величины прибыли или преобладание расходов над доходами. Эта стадия наступает и в случае, если для реконструкции или модернизации процесса необходимо привлечение новых инвестиций. Информационная составляющая ликвидационной стадии предполагает анализ методических ошибок на всех этапах, чтобы в дальнейшей практике участники процесса их не повторяли.

При реализации инвестиционного проекта этапы его оттягивают на себя разный процент инвестиционных средств:

• Предынвестиционная стадия требует порядка 0,7-1,5% общих вложений.
• Инвестиционная (основная по затратам) стадия – 70-90% от общего объёма инвестиций.
• Эксплуатационная – порядка 10%.

Существует биржи инвестиционных проектов, которые в России представлены специализированным информационным порталом с предложениями проектов для отечественных и зарубежных инвесторов.

За время развития общество придумало множество инструментов сохранения и приумножения денег.

К числу наиболее распространенных инструментов относят:

• покупку ценных бумаг;
• приобретение недвижимости;
• покупку золота;
• инвестиции в землю;
• инвестирование в драгоценности и драгоценные монеты и др.

Инвестиционная привлекательность земельных участков складывается из разных элементов:

• удаленность от городской черты;
• коммуникации;
• природный ландшафт;
• социальные факторы;
• конъюнктура рынка.

Совет! Не стоит рассматривать покупку земли рядом с линиями электропередачи или связи, трубопроводов, автомобильных или железных дорог.

Перед покупкой земли или началом строительства на земле объекта необходимо подписать инвестиционный контракт на застройку земельного участка. Этот договор регулирует взаимоотношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком.

Инвестор перед заключением контракта должен:

• проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика . А также других сторон подписываемого контракта;
• просмотреть правоустанавливающие документы на земельный участок , если он не находится в собственности инвестора;
• запросить у застройщика разрешение на ведение строительства , а также другие необходимые разрешительные документы, актуализированные по срокам;
• в случае, если земельный участок сдается государством на праве аренды, необходимо изучить условия аренды , возможность выкупа земли, дополнительные обременения;

Совет! Если в договоре уже прописан инвестор, то стоит внимательно ознакомиться с его действиями, провести юридическую экспертизу контракта, чтобы потом не стать жертвой «двойных продаж».

Инвестирование свободных финансовых средств в покупку земли требует некоторых специфических знаний. Рассмотрим подробней основные нюансы такого вложения денег.

На данный момент у инвестора есть следующие варианты вложения денег в землю:

• покупка земли сельскохозяйственного назначения;
• покупка земли в дачном товариществе;
• покупка земли для девелоперского проекта;
• покупка земли для организации фермерского хозяйства.

Инвестиционная привлекательность земельного участка, а также его ценность для инвестора определяется, исходя из его целевого предназначения.

Покупка земли сельскохозяйственного назначения

Такая покупка может быть оправдана в том случае, когда инвестор предполагает повышение стоимости земли сельхозпредназначения. С другой стороны, эту землю можно перевести в категорию земли для индивидуального жилищного строительства и в дальнейшем продать ее значительно дороже. Необходимо помнить, что в случае покупки земли для сельхозпредназначения держать землю «законсервированной» можно не более трех лет.

По истечении этого срока возрастает риск ее бесплатного изъятия под нужды государства. Поэтому минусом такой инвестиции является то, что такую землю необходимо быстро переводить в другой статус или обрабатывать ее, сажая и убирая урожай. Также необходимо помнить, что за владение землей придется платить налог.

В соответствии со статьей 31 Налогового кодекса РФ, земли сельхозназначения облагаются налогом, не превышающим 0.3%, но только в том случае, если они используются по назначению. В остальных случаях ставка налога составляет 1,5% от стоимости, что в 5 раз выше.

Совет! Нельзя самостоятельно определять, по какой ставке платить налог. Существует очень много нюансов при его исчислении по этой категории земель. Основным критерием при определении ставки является именно фактическое использование земли, предназначенной для сельскохозяйственных работ.

Покупка земли в дачном товариществе

Покупка земли в дачном товариществе или в деревне также может представлять интерес, особенно в том случае, если товарищество или деревня газифицированы, находятся на небольшом расстоянии от города и имеют хорошие перспективы для развития. В этом случае можно рассчитывать на рост стоимости инвестиции.

Покупка земли для девелоперского проекта

Такой инвестиционный проект под силу лишь очень состоятельным инвесторам. Если предполагается осуществление собственного проекта. Но, если инвестор обладает информацией о планируемой покупке земли большой строительной компанией, то, купив ее немного ранее, можно потом продать ее этой компании по более высокой цене.

Покупка земли для организации фермерского хозяйства

Такое вложение финансовых средств можно лишь условно назвать инвестицией в землю, так как организация фермерского хозяйства — это скорее открытие нового бизнеса, стоимость которого будет определяться не только стоимостью земли, но на первом этапе это все же инвестиция в покупку земли.

Ограничения, которые необходимо учесть при покупке земли

Как уже было сказано выше, покупка земли имеет множество особенностей, поэтому перед покупкой необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• необходимо точно установить целевое назначение земли, так как, например, на земле, предназначенной для капитального строительства, нельзя заниматься сельским хозяйством;
• на садовом участке не всегда можно получить прописку, какой бы дом там ни был построен. Часто необходимо получить постановление суда, и лишь потом появится возможность прописки;
• земля, предназначенная для ведения личного подсобного хозяйства, не всегда предполагает автоматического разрешения на строительство жилого дома, необходимо обязательно уточнять эту ситуацию.

Совет! Если инвестор предполагает возведение дополнительных построек или использование земли не по прямому назначению, необходимо уточнить, возможно ли распоряжаться землей в соответствии с планом или нет.

Главные ошибки, совершаемые инвесторами при покупке земли

Перед покупкой земли инвестору в обязательном порядке необходимо ответить на следующие вопросы:

• насколько качество земельного участка соответствует целям инвестирования?
• существует ли угроза весеннего паводка?
• есть ли над участком обременение в виде ареста или запрета на продажу?
• сколько человек владеет участком, состоят ли они в браке и согласны ли их супруги на продажу участка?
• граничит ли участок с общественными зонами?
• насколько актуален кадастровый план участка?
• есть ли споры по границам участка с соседями?

Какие сложности могут затруднить покупку земли

При покупке земли дополнительные сложности могут возникнуть в случаях, когда:

• у земельного участка два собственника, владеющих им на условиях долевой собственности;
• участок находится в зоне охраняемой государством, например, в природном заповеднике;
• участок находится в бессрочном пользовании, а не в собственности;
• земля находится под обременением;
• в перспективе земля подпадает под изъятие для государственных нужд и др.

Совет! При наличии таких сложностей стоит рассмотреть покупку альтернативных участков и не ввязываться в долгосрочные тяжбы.

В России инвестиционная привлекательность земли остается достаточно высокой, несмотря на то, что в периоды спада экономики цена на нее не всегда растет.

Совет! Инвестиции в землю лучше осуществлять в периоды, как прогнозируется экономический рост, так как в этом случае с ростом экономики будет расти и стоимость земли.

Поскольку инвестиционный проект, в первую очередь, проект, поэтому он имеет все признаки этого документа. А признаки проекта в дальнейшем могут интерпретироваться в применении к инвестиционной деятельности.

Любой проект характеризуют:

• временные ограничения;
• стоимость проекта;
• уникальный результат;
• алгоритм реализации по этапам и во времени.

Эти характеристики в полной мере присущи инвестиционному проекту. Но инновационный проект не набор документов, как пытаются достаточно часто его представить некоторые авторы. инвестиционного проекта заключается в реализации некой инновационной идеи, уже воплощенной в разработанных технологиях или оборудовании, на конкретном объекте инвестиций. Проект выполняется исполнителями по плану в условиях ограниченности ресурсов в определенной природной и социальной среде, которые также накладывают определенные ограничения на его реализацию. Поэтому важно определить понятие и виды инвестиционных проектов.

Инвестиционный проект это реклама и описание идеи проекта, коммерческое предложение инвесторам и оценка его эффективности, руководство к реализации проекта и бизнес-план функционирования инвестиционного объекта. Это комплекс мероприятий участников проекта по достижению, поставленной в проекте, цели. Все это объединяет понятие инвестиционного проекта.

Основная цель инвестиционного проекта, для любого инвестора, заключается в максимизации прибыли от вложений в инвестируемый объект. Даже инвестируя в социальные объекты, инвестор предполагает увеличение прибыли в будущем на производственных объектах, из-за улучшения социальных условий работающих, куда он вложился.

Инвестиционные проекты разнообразны, как разнообразна классификация инвестиционных проектов. К основным их классификационным признакам относят:

1. цели проекта;
2. масштабность проектов;
3. жизненный цикл проекта;
4. сфера реализации проекта.

1. Помимо общей цели любого инвестиционного проекта, максимизации прибыли от вложений в инвестируемый объект, существуют подцели, придающие ему особые характеристики. Такими подцелями могут быть:

• решение экономической, социальной или экологической задачи;
• расширение объема производства продукции или увеличение количества услуг;
• производство новой продукции.

2. Масштабность проектов оценивают как по размеру вкладываемых в проект средств, так и по воздействию его результатов на окружающую среду.

По размеру вкладываемых средств их делят на:

• мега проекты;
• крупные;
• средние;
• мелкие.

Мега проекты по размеру инвестиций превышают несколько сот миллиардов рублей, к ним относятся большие по строительству крупных промышленных объектов, например, строительство завода сжижения природного газа в Приморском крае России.

Крупные проекты по объему инвестиций составляют десятки миллиардов рублей, например, реконструкция предприятия по переработке пластмасс на химическом комбинате.

Средние проекты имеют инвестиции около или несколько выше миллиарда рублей, и обычно направляются на создание небольших новых объектов или модернизацию или реконструкцию существующего производства.

Мелкие инвестиционные проекты имеют небольшой объем инвестиций от десятка миллионов до 1 миллиарда рублей.

Масштабность по воздействию проекта разделяют на:

• народнохозяйственные;
• региональные;
• отраслевые;
• местные;
• на один объект.

Народнохозяйственный инвестиционный проект затрагивает и влияет на деятельность экономики страны, например, создание национальной платежной системы на пластиковых носителях.

Региональные проекты похожи на предыдущие, но касаются, в большей степени, региона. Например, строительство моста в Крым.

Отраслевые проекты реализуются только в отдельной отрасли, например, на морском шельфе.

Местные проекты связаны с конкретным городом или населенным пунктом, это может быть строительство небольшой электростанции на местном топливе, для обеспечения города дешевой электроэнергией.

Самое большое количество инвестиционных проектов приходится на отдельные объекты: предприятия, организации, заводы, цеха, социальные предприятия и другие.

3. Каждый инвестиционный проект характеризуется временем его существования, от зарождения идеи, разработки его документации, реализации проекта, цикла эффективного производства до закрытия проекта. Для классификации проектов принято измерять срок его реализации от момента начала инвестиций до выхода инвестируемого объекта на рабочий уровень. По этому критерию проекты делятся на:

• долгосрочные — более 15 лет;
• среднесрочные — от 5 до 15 лет;
• краткосрочные — до 5 лет.

4. По сфере реализации инвестиционных проектов их разделяют на:

• производственные;
• социальные;
• экологические;
• научно-технические;
• финансовые:
• организационные.

К производственным инвестиционным проектам относятся все типы инвестиционных проектов, направленных на создание реальных продуктов для экономики страны, будь то новая газовая турбина, или новый урожайный сорт картофеля.

Социальные инвестиции вкладывают в социальные объекты: здравоохранение, образование и т.п. Экологические инвестиции направляются в разработку методов и способов защиты окружающей среды, современных систем защиты природы от вредных выбросов и другие мероприятия. Научно-технические инвестиции служат для поддержания прикладной и фундаментальной науки, и направляются в более перспективные области исследований. Инвестиции в финансовую систему (не путать с финансовыми инвестициями) используются для разработки методов управления банковским сектором, на развитие фондового рынка, фондовых бирж, системы страхования и т.п. Организационные инвестиции направляются на совершенствование системы управления производством, управления качеством продукции, организации труда и отдыха работников.

Приведенная выше классификация практически охватывает все виды инвестиционных проектов.

Содержание инвестиционного проекта

Инвестиционный проект определение которого мы дали выше, в течение своего жизненного цикла многократно видоизменяется, не изменяется только структура инвестиционного проекта. Жизненный цикл делится на этапы инвестиционного проекта. Каждый этап характеризуется глубиной проработки проектных идей и использованием набора различных инструментов исследования и методов расчета. Инвестиционное проектирование начинается с составления сценария проекта, в котором обозначены цели проекта, какие будут получены результаты, какие потребуются материальные и финансовые ресурсы.

Примерный состав сценария инвестиционного проекта соответствует его содержанию и включает в себя:

1. Резюме проекта.
2. Характеристика инициатора проекта.
3. Основная идея и сущность проекта.
4. Анализ рынка производства продукции или услуг по выбранной теме.
5. Анализ рынка сбыта продукции или услуг, рынка сырья и материалов, рынка рабочей силы.
6. План реализации проекта.
7. Финансовый план проекта.
8. Оценка рисков проекта.

1. Резюме дает краткое содержание инвестиционного проекта. 2. Характеристика инвестора проекта описывает финансовое состояние инициатора проекта, его положение в отрасли и на рынке, характеристику системы управления, описываются также участники инвестиционного проекта со стороны инициатора проекта. 3. Основная идея и сущность проекта дает описание инвестиционного проекта, принципов и механизмов реализации идеи проекта, его преимущества и предпочтения перед другими идеями. 4. Анализ рынка показывает его состояние по производству анализируемой продукции, долю, которую может занять производитель, в случае реализации инвестиционного проекта. 5. Анализ рынка сбыта и необходимых ресурсов для реализации проекта дает ответы на вопрос о возможности реализации продукции на рынке и возможностях постоянного доступа к ресурсам, необходимым для производства. 6. План реализации проекта содержит стадии инвестиционного проекта, организационные мероприятия, необходимые для выполнения всех стадий проекта. 7. Финансовый план проекта определяет сколько финансовых ресурсов надо вложить в инвестиционный проект, в какие сроки, и какова будет финансовая отдача инвестиционных вложений. 8. Оценка рисков проекта дает укрупненно пессимистическую и оптимистическую оценку проекта и степень различных рисков от его реализации.

Стадии инвестиционного проекта

Стадии реализации инвестиционного проекта можно условно обозначить как:

• прединвестиционную;
• инвестиционную;
• эксплуатационную;
• ликвидационную.

Прединвестиционная стадия включает в себя полный перечень работ, отраженных в сценарии инвестиционного проекта. Проектные инвестиции на этой стадии составляют 0,7 — 1,5% от общего объема вложений в проект.

Инвестиционная стадия включает перечень работ с инвесторами. Определение необходимых объемов финансирования, порядка и очередности вложений. Определение поставщиков оборудования и технологии, условий поставки и монтажа на объекте инвестиций, определение штатного состава предприятия, уровня их квалификации, заключение договоров с поставщиками сырья и комплектующих, договоров на электроэнергию, воду и тепловые ресурсы. На этой стадии реализуется главная и большая часть инвестиций. Проектное инвестирование этой стадии составляет 70-90% общего объема инвестиций.

На эксплуатационной стадии определяются инвестиции в оборотные средства и заработную плату. Первые годы инвестиционный проект может не приносить прибыль, поэтому инвесторы должны также учитывать дополнительные инвестиции в бесприбыльное функционирование объекта инвестиций на определенный период времени. Эксплуатационная стадия длится несколько лет и может измеряться десятилетиями, все зависит от выбора инвестиционного проекта и срока физического или морального износа основного оборудования в проекте. За эксплуатационный период должны достигаться все цели поставленные инвесторами перед авторами проекта. Если принять инвестиции в проект за 100%, то эта стадия составляет 7-10%.

Ликвидационная стадия наступает после исчерпания всех возможностей инвестиционного проекта и характеризуется падением прибыли, а иногда и превышением затрат над доходами. Объект подлежит ликвидации или реконструкции, на которую требуются вновь инвестиции. На ликвидационной стадии анализируют все фазы инвестиционного проекта и его результаты, выявляются методические ошибки в и реализации проекта. Этот этап необходим для дальнейшей работы всех участников над новыми проектами, будь это новый проект инвестиционный или любой другой.

Оценка эффективности инвестиционных проектов

Инвестирование проектов на каждой стадии его реализации требует экономической оценки. Такие оценки на прединвестиционной и инвестиционной стадии носят прогнозный характер, на последующих стадиях рассчитываются на фактическом материале. Естественно, прогнозные оценки проводятся при наличии определенных допущений, влияющих на точность экономических прогнозных оценок и степени риска.

Инвесторы на этих стадиях обращают внимание на релевантность денежных потоков в прогнозных оценках. Релевантные денежные потоки характеризуются единственным переходом денежных потоков из затратной области в прибыльную. В этом случае точность прогнозных оценок существенно увеличивается и увеличивается доверие инвестора к таким оценкам.

Основные экономические оценки инвестиционных проектов делятся на статические и динамические. Статические оценки, к которым относятся коэффициент рентабельности инвестиций и срок их окупаемости, широко используются для предварительных оценок, отличаются простотой расчета, но имеют существенный недостаток — они не учетывают изменение цены денег во времени.

Динамические оценки устраняют этот недостаток и дают адекватную оценку эффективности инвестиционного проекта. К этим показателям относятся:

• Индекс рентабельности инвестиций (PI);
• Внутренняя норма рентабельности (IRR);
• Модифицированная внутренняя норма рентабельности (MIRR);
• Дисконтированный срок окупаемости (DPP).

Ниже приводим инвестиционный проект на примере предприятия в энергетической отрасли.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ СНАБЖЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЯ ТЕПЛОВОЙ И ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИЕЙ ИЗ НЕЗАВИСИМЫХ ИСТОЧНИКОВ.

Основная идея проекта обеспечения энергией из независимых источников

Инициатор проекта исходит из того, что применение современных технологий по совместному производству тепловой и электрической энергии существенно повышает качество производимой энергии и снижает ее стоимость.

Это возможно за счет двух основных факторов:

• Совмещение производства тепловой и электрической оэнергии;
• Отсутствия потерь при передаче энергии.

Совмещение производство электроэнергии с производством тепловой энергии, представляет собой процесс производства электроэнергии, при котором используется все тепло выделяемое приводом генератора. Использование тепла возможно за счет встраивания в конструкцию двигателя теплообменников, которые позволяют нагревать сетевую воду в заданном тепловом режиме. Общий КПД, в этом случае, составляет более 90%, из которых 42% приходятся на электрическую энергию, 48-50% на тепловую.

Применение совмещенной технологии производства электрической и епловой энергии позволяет существенно снизить условно удельный расход топлива по сравнению с раздельным их производством, а также уменьшить загрязнение окружающей среды.

Отсутствие потерь при передаче связано с тем, что вся производимая энергия потребляется в месте производства. Отсутствие потерь еще больше повышает эффективность применения оборудования и создает дополнительное конкурентное преимущество.

Инициатор проекта может построить Потребителю газопоршневые мини-ТЭС мощностью 15,984 МВт и тепловой мощностью 14,552 МВт.

Обоснование выбора технологии и оборудования

Описание оборудования и технологии

В данном проекте предполагается использовать:

GE Jenbacher 612, со следующими основными техническими параметрами:

Единичная электрическая мощность 2002 кВт час

Единичная тепловая мощность 1842 кВт час

Напряжение генератора 0,4 кВ

КПД электрический 48,2%

КПД тепловой 43,9%

КПД общий 92,1%

Факторы, определившие выбор приобретаемого оборудования

Условия реализации проекта по снабжению электроэнергией и теплом объектов хозяйства Потребителя предполагают генерацию энергии с использованием природного газа. В настоящее время существует два способа генерации:

1. Использование газотурбинных установок;
2. Использование газопоршневых установок.

Для реализации данного проекта электроснабжения, были выбраны электростанции на основе газопоршневых установок. Этот выбор связан со следующими причинами:

• Механический КПД газовых турбин значительно ниже, чем у газовых двигателей;
• Газовый двигатель сохраняет высокий электрический КПД даже при высоких температурах окружающего воздуха.
• Газовый двигатель имеет более высокий и стабильный электрический КПД.

Резюмируя изложенное, делаем вывод, что общие на газопоршневую электростанцию, производящую электроэнергию в диапазоне 0,5-30 МВт, ниже, чем для ее аналога, использующего турбинную технологию, и инвестиции под проект данного предприятия будут существенно ниже.

АНАЛИЗ РЫНКА

Факторы, определившие выбор производителя и поставщика оборудования

Компания GE Jenbacher входит в концерн General Electric, и является лидером на рынке газовых двигателей. К достоинствам оборудования компании GE Jenbacher можно отнести:

1. Общий ресурс их установок превышает 240 тысяч часов, а ресурс до капитального ремонта - не менее 60 тысяч часов;
2. Высокая надежность. За все время функционирования компании поставщика, не производилось отзыва оборудования из-за отказов его работы;
3. Высокая степень автоматизации;
4. Возможность модульного подхода к увеличению мощности станции. Общая система управления обеспечивает согласованную работу неограниченного числа блоков;
5. Адаптация под новый состав газа, в большинстве случаев, не занимает много времени и не требует больших финансовых затрат;
6. Высокий уровень сервиса. Поставщик имеет дочернюю сервисную компанию на территории РФ, которая обеспечивает качественный монтаж поставляемого оборудования, его наладку и послепродажное обслуживание.

В настоящее время, рынок продаж газотурбинных и газопоршневых электростанций достаточно обширен. На рынке есть как отечественные, так и иностранные поставщики оборудования. При этом, отечественные поставщики предлагают оборудование в более дешевом сегменте рынка и отстают по качеству поставляемого оборудования и уровню развития сервиса. Импортное оборудование занимает более дорогой сегмент рынка. Потенциальные потребители этой группы, в первую очередь ориентируются не на уровень цен, а на надежность и уровень сервиса. Доли рынка иностранных производителей на Российском рынке приводятся на диаграмме 1 в частности, доля GE Jenbacher составляет 52%.

Как видно из диаграмм, компания GE Jenbacher занимает первое место на Российском рынке.

Расчет экономической эффективности проекта

Эффективность инвестиционного проекта

Предлагаемый Инициатором инвестиционный проект предприятия, способствует росту капитала предприятия и стимулирует объемы продаж энергоресурсов в данной отрасли. Инвестиционный проект пример которого мы привели, является типичным для инвестиционных .

Биржа инвестиционных проектов предоставляет инвесторам широкий выбор подобных проектов. В России работает специальный информационный портал инвестиционных проектов, реализуемых в России, в котором только инвестиционные проекты 2015 года составляют около ста пятидесяти предложений всем инвесторам, включая зарубежных.

Введение 3

1. Понятие и значение инвестиций, законодательные основы регулирования инвестиционной деятельности в РФ 5

2. Понятие земельного участка, нормативно-правовая база, регулирующая инвестиционные вложения в землю 6

3. Отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы 6

Заключение 10

Введение

Купля и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. Дачные участки, земли под строительство коттеджей, большие земельные участки для инвестирования - об этих вопросах задумывается сейчас все больше людей.

Земля на сегодняшний день приобретает все большее значение: здания, сооружения, возведенные на земельных участках становятся не так уж важны для оценки данного земельного участка с целью инвестирования, так как земля ресурс ограниченный, а "хорошая" земля еще более ограниченный.

При аккумуляции какой-либо свободной суммы встает вопрос о ее сохранности и преумножении. Инфляция съедает ежегодно 7 - 8%, поэтому 10%-я ставка депозита не является хоть сколько-нибудь привлекательной. Вложение средств в свой бизнес можно расценить как "все яйца в одной корзине". Диверсификация рисков, состоящая в инвестировании в сторонние сферы бизнеса, нуждается в экспертных оценках, тщательном контроле и ставит инвестора в зависимость от эффективности работы объекта инвестирования. Эксперты всё чаще предлагают инвестировать в землю, так как считают, что только в этом случае интересы инвестора максимально защищены, а доход гарантирован и не зависит от чьих-либо действий или противодействий.

Рынок земли стремительно развивается и растет, обеспечивая постоянный рост цен. Благодаря стремительности развития этот рынок сохраняет возможность действовать не массово, но точечно, получая высокий доход от инвестирования сравнительно небольших сумм.

Целью написания данной работы является рассмотрение земельных ресурсов как объекта инвестирования.

1. Дать определение понятию «инвестиции», рассмотреть законодательные основы регулирования инвестиционной деятельности в Российской Федерации.

2. Определить понятие «земельный участок», рассмотреть нормативно-правовую базу, регулирующую инвестиционные вложения в землю.

3. Перечислить отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы.

Термин «инвестиции» в России стал широко использоваться в годы рыночных реформ.

В отечественной и зарубежной научной литературе имеется ряд дефиниций (определений) понятия инвестиций.

Наиболее распространённым, часто встречающимся является такое понятие инвестиций: это долгосрочные вложения денежных средств и иного капитала в собственной стране или за рубежом в предприятия различных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы, инновационные проекты в целях получения дохода или достижения иного полезного эффекта.

Как экономическая категория инвестиции выполняют важнейшие функции, без которых невозможно нормальное, экономически эффективное развитие страны. Именно инвестиции в значительной мере формируют будущее страны в целом, отдельных её регионов, каждого хозяйствующего субъекта - инвестиции, произведённые сегодня, являются основой завтрашнего благосостояния. В свою очередь, современное экономическое состояние во многом определено прошлыми инвестициями.

К объектам инвестиционной деятельности относятся, прежде всего, объекты недвижимости:

1. вновь создаваемые основные фонды любой формы собственности;

2. оборотные средства во всех сферах экономики;

3. реконструкция, модернизация основных фондов, цехов, предприятий;

4. научно-техническая продукция, инвестиционное проектирование;

5. земельные участки.

В России законодательство в области инвестиционной деятельности находится в стадии формирования и развития. В качестве законов, в самых общих чертах регулирующих инвестиционную деятельность, выступают:

Конституция Российской Федерации

Градостроительный кодекс РФ

Гражданский кодекс РФ

Налоговый кодекс РФ

2. Понятие земельного участка, нормативно-правовая база, регулирующая инвестиционные вложения в землю

Согласно Земельному кодексу РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Основополагающее значение для регулирования инвестиционных вложений в землю имеют следующие законы:

1. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

2. Градостроительный кодекс РФ

3. Гражданский кодекс РФ

5. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ «О лицензированиии отдельных видов деятельности»

7. Положение о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счёт средств Федерального бюджета. Утв. постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. №714.

8. Земельный кодекс Российской Федерации.

3. Отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы

В исторической ретроспективе отношения к собственности, как доминанты экономического строя общества, претерпевали неоднократные изменения, обусловленные стремлением преодолеть противоречие между ограниченностью вовлекаемых в производство ресурсов и возрастающими потребностями людей. В поисках путей максимализации эффективности производительных сил общество периодически трансформировало формы собственности на средства производства и механизм государственного участия в управлении экономикой.

Центральным звеном общественно-экономических отношений всегда выступали отношения земельной собственности.

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.

Вместе с тем, в рыночной экономике земля приобретает форму товара и может служить объектом имущественных сделок, результаты которых в той или иной мере способны ущемить интересы других людей и общества в целом.

Последнее полагает, что часть дохода, который способен генерировать земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств и имеющиеся улучшений, не обусловленных хозяйственной деятельность самого владельца, может служить источником удовлетворения общественных потребностей и изыматься в в виде рентных платежей. Это в свою очередь, требует мониторинга стоимостных характеристик участков земли как средств производства и объектов инвестирования.

И, наконец, земля является базисной составляющей любой недвижимости. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Основными отличительными особенностями земли как объекта инвестирования в современной России являются следующие:

Земля обеспечивает наилучшую защиту капитала от инфляции - темпы роста цен земли в большинстве крупных городов значительно опережают темпы инфляции (от 30% до 200%).

Земля всегда на пике спроса - согласно статистике с каждым годом потребность в земле все больше растет.

Земля как ресурс дает широкие возможности для использования и применения: в личных целях (пока нет решения выгодно продавать - можно использовать актив для жизни и отдыха), в качестве ресурса для развития бизнеса, в целях дальнейшего увеличения стоимости (ленд-девелопмент).

Земля обладает неограниченным сроком годности, не теряет ни в качестве, ни в свойствах.

Земля обеспечивает минимальные риски инвестиций - обладатель прав собственности на землю гарантированно получает доход от ее продажи.

Земля с каждым годом обладает все большей ликвидностью и в случае острой необходимости приобретенный актив обладает возможностью ускоренной реализации и скорейшего возврата вложенных средств.

Земля является конечным ресурсом и подвержена ажиотажным всплескам спроса, позволяющим получать сверхвысокую доходность.

Земля не требует больших затрат на содержание, контроль и обслуживание.

Земля является одним из лидеров в сфере инвестиций по соотношению капиталоёмкость-доходность.

Земля является одним из самых распространенных объектов наследства - не требующий внимания ресурс, гарантирующий стабильный высокий доход.

Земля как объект инвестирования обладает возможностью развития - качественное управление ресурсом за три года безрисковых операций позволяет минимум удвоить вложения.

Собственность на землю гарантирована законом и неоспоримо - юридическая чистота легко проверяема.

Земля неприкосновенна как частная собственность - правоустанавливающие документы выдаются юстицией РФ.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что земля является одним из самых надёжных объектов для вложения средств.

Заключение

Земля на сегодняшний день является одним из самых надёжных объектов инвестирования. В Российской Федерации инвестиционная деятельность в целом и инвестирование в землю в частности регламентируется широким кругом законов.

Доля собственника земельного участка в инвестиционном контракте и проблемы с её определением в Московском регионе

Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее оговоренных условиях. Данные условия, представляющие собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются соглашениями (контрактами). Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором и другими участниками, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора. Из всех видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора в Российской Федерации можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве. Инвестиционный контракт в строительстве - это контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании решения собственника. Основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования.

Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная структура, имеющая достаточное количество средств, либо возможность их привлечь, заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости, либо его продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта, при условии согласия всех участников.

Собственником земельного участка могут являться: Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом вклада государства в инвестконтракты является земля, как свободная, так и застроенная объектами недвижимости.

Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство либо частное лицо - земельный участок, инвестор - денежные средства. При этом каждая из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая должна быть соразмерна внесенному вкладу.

Как правило, спорным моментом при подписании инвестконтракта является определение долей участников инвестиционного процесса в виду сложности определения денежного эквивалента стоимости их вкладов, либо, в случае досрочного выхода из проекта одного из участников, права требования на результаты инвестиционного контракта. В отдельных случаях, при досрочном прекращении инвестиционного контракта по инициативе одного из участников, определяется право требования на возмещение ущерба причиненного досрочным прекращением инвестконтракта, как в виде уже понесенных затрат, так и в виде прав требования доли данного участника - упущенной выгоды.

В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах, его формирование осуществляется по большей части участием государственных и муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.

Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет определенную особенность - обязательное условие отсутствия дополнительных денежных выплат со стороны государства - «бездефицитность» инвестиционного проекта для государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по инвестиционному контракту платежи и, даже в случае возникновения нежелательной рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники. Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается вложение государственных средств.

Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода после реализации инвестконтракта или переуступки права требования, получения в собственность, пропорционально своей доле, реконструированных площадей, объектов нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве вклада невостребованного или малоиспользуемого актива.

Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути, остается цифрой не фиксированной. С одной стороны существуют методики расчета этой величины, однако с другой стороны остается некая неопределенность, т.к. по большей части все зависит от параметров проекта застройки.

Как правило, деятельность инвестора-застройщика в г. Москве осуществляется на землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. И инвестор, согласно установившейся практике, обязан заплатить «долю города (либо государства)» при реализации инвестиционных проектов.

В рыночной экономике, определение цены предложения на любой товар - цены по которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том числе и участки под застройку) является безусловным правом государства как землевладельца. В этой связи заявления других участников процесса о «кабальных условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены реализации объекта недвижимого имущества.

В связи со значительными объемами реализации объектов собственности государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения цены отчуждения имущества. В соответствии с действующим законодательством, отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.

Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых «правом аренды». По своей сути, выплата этой доли представляет собой стоимость права долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного платежа. Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного платежа осуществляются периодические платежи - арендная плата за пользование земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной) ценой, с которой начинаются торги. При этом, все участники заведомо предупреждены о необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком. Платеж за право аренды земельного участка, при существующем дефиците на землю является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора . В последнее время, а также при увеличении объемно-пространственных характеристик существующих, реконструируемых, либо вновь возводимых строений, выплаты доли собственника земельного участка определяются на основании методики, определяющей долю города как «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Данная методика является более приближенной к рынку по сравнению с прежними. Единственным недостатком является непрозрачность определения размера и количества корректирующих коэффициентов, способных в разы изменить размер уплачиваемой компенсации.

Предлагаемые федеральным центром (как правило, или МЭРТ) методики регламентируют некоторые расчетные показатели и предписывают выполнение расчетов вклада собственника земельного участка или права требования на долю собственника земли методом предполагаемого использования и находят свое отражение в технических заданиях на определение доли Российской Федерации в инвестиционном проекте.

В результате проведенных исследований можно говорить о средних цифрах величин «доли Российской федерации» в инвестиционных контрактах: по объектам расположенным в ЦАО г. Москвы она составляет в среднем от 30 до 60% площадей, по городу в целом - 25-40%.

«Доля города Москвы» (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является г.Москва) составляет 20-50% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО - 50% - инвестору, 50% - собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% - инвестору, 30% - собственнику земельного участка.

В каждом конкретном случае, соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.

Кроме платы за аренду земли на период проектирования и строительства и, в дальнейшем, эксплуатацию завершенного строительством объекта, согласования исходно-разрешительной документации, подключения к сетям, инвестор должен произвести отчисления на строительство детских садов, школ и т.д.

Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и законодательством при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют компенсацию городу как дар и платят 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль (то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает Инвестор) или пытаются провести эту долю как затраты на строительство.

На практике понятие «доля собственника земельного участка» и понятие «компенсация городу» за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в городской бюджет - «доля города». В случае, когда собственником земельного участка является город - проблем не возникает. Однако, в настоящий момент существует около десятка «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля, фактически незаконно, была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях по контракту, подписанному г.Москвой и инвесторами без привлечения представителя собственника. Ведется активная работа по согласованию данных инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как собственника земельного участка, либо как владельца прав аренды на земельный участок.

В случае, когда земельный участок находится в собственности коммерческих организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.

Однако следует отметить, что законодательно порядок реализации инвестиционных проектов в большинстве случаев регламентирован распорядительными документами Правительства Москвы, Правительства Российской Федерации и инвестиционными контрактами, заключенными между инвесторами и ведомствами федерального подчинения без участия города.

Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих платежи инвестора в бюджет города.

Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения соответствующего договора между Правительством Москвы и инвестором с его согласия. Соответственно положения распорядительных документов Правительства Москвы об определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не является основанием для взимания указанного платежа.

Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных проектов в частности по строительству жилья оспаривается федеральными органами власти.

Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации не дает права устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные Кодексом, а платеж городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы данным Кодексом не предусмотрен.

У города Москвы отсутствуют основания также требовать компенсацию на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.), поскольку в соответствии с Федеральными законами от 06.10.99 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти Российской Федерации» и от 06.10.03 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской Федерации, т.е. в данном случае за счет бюджета города Москвы.

Также, в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке.

В настоящее время законодательством Российской Федерации установлен только один платеж городу, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство. Этим платежом является плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса). Существует методика, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 07.11.2006 г. № 882-ПП, по которой размер платежей за инфраструктуру по своей экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или часть доходов проекта, а не затраты на подключение. Следовательно данная методика не может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой собственности коммерческих структур либо Российской Федерации.

Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.

Как отмечается в статье Красноперова О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность» , БУПс был разработан 10 лет тому назад и за это время претерпела существенные изменения и нормативная база и структура сметной стоимости строительства. Проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных конференциях в период с 2005 года по настоящее время .

Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям - одна из самых болезненных проблем для девелопера. Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 10-12 процентов от стоимости строительства. Вместе с тем, статистический анализ данных и результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных данных, с учетом допустимых округлений, составляет 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения.

В настоящий момент ведется активная переписка между городскими и федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской Федерации в инвестиционных контрактах не превышающей 30% доля города законодательно должна быть незначительной.

С такими доводами согласно и Правительство Москвы. На основании письма мэру Москвы Ю.М. Лужкову от Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляка от 05.10.2007 г., отмечается, что в распорядительных документах Правительства Москвы, регламентирующих строительство, целесообразно обязать, привлеченных федеральными структурами инвесторов осуществить финансирование строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в объеме, обеспечивающем функционирование возводимых на них объектов недвижимости и плату за присоединение к энергетическим сетям.

Таким образом, можно сделать вывод, что при заключении инвестиционного контракта инвестор обязан финансировать, в оговоренном объеме, возведение объекта строительства, а также выплатить (либо передать по факту завершения строительства) долю собственника земельного участка и понести затраты на подключение к инженерным сетям города.

Это письмо, как и вся переписка между федеральными и московскими ведомствами о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле поставила точку в продолжительных спорах, об определении доли собственника земельного участка. До настоящего момента существует множество статей, рассказывающих о будто бы имевших место случаях, обязывающих инвестора уплатить долю города и долю государства в размере до 90% от рыночной стоимости будущего объекта.

Однако решение данной проблемы вскрывает новую проблему - обеспечение вновь вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта, должны поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города уровне и модернизироваться. То же касается обеспеченности услугами коммунальных и аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с действующим законодательством, все эти затраты возлагаются на город. Однако, в Москве и многих других городах, финансирование городского хозяйства и жилищно-коммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с наличием серьезного расслоения уровня жизни населения и неспособности огромной части населения оплачивать коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных и других учреждений, транспорта по рыночным ценам. Как показывает практика прошедших лет, именно данная часть экономики города «сглаживает» социальное неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему не выгодно увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не предусматриваются. Не следует забывать также про еще один важный инструмент, часто используемый населенными пунктами для обеспечения уровня социального и инженерного обслуживания населения - контроль численности населения. Учитывая незаконность института прописок и регистраций, единственными инструментами контроля для города остается поддержание заградительно высокого уровня цен на жилую недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент способен резко уменьшить, соответственно, спрос на новое жилье и предложение жилых помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов, рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов Федерации.

Таким образом, у города нет правовых инструментов на покрытие расходов, связанных с необходимостью расширения городской инфраструктуры за счет девелопера или собственника земельного участка, и большая часть данных платежей городу не будет возмещена из-за отсутствия грамотной тарифной политики и системы контроля за потребленные услуги, однако проблема компенсации данных затрат остается. Таким образом, существует реальная перспектива для увеличения стоимости эксплуатации объектов недвижимого имущества за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги, проезд в общественном транспорте и социальное обеспечение населения и организаций в ближайшие три - пять лет.

Инвестор (соинвестор) - юридическое или физическое лицо, которое осуществляет капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств на реализацию инвестиционного проекта в объеме, предусмотренном настоящим Контрактом.

Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал, призер всероссийских конкурсов «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9, Москва 2007 г.

// Commercial Real Estate (Коммерческая Недвижимость) «Сеть в большом городе». 19.07.2006;

// Аналитика рынка недвижимости. Май 2006 года; // портал Агентства недвижимости IBL-Realty (май 2005 года); // ФК-НОВОСТИ, Центр «Новая политика», Ведомости. Август 2006 года; / Материалы VII Международного конгресса по строительству IBC - 2007, Санкт-Петербург; // Ведомости. 2007. № 42 (1816).

Материалы VII Международного конгресса по строительству IBC - 2007, Санкт-Петербург.

Красноперов О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность», Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал, призер всероссийских конкурсов «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9, Москва 2007 г.